今年的梅雨來了幾波，其中5/20 那天的雨來的又急又快，問題來了…..
問題:公寓大廈外牆面漏水, 管委會是否有責任修繕?
我的說明如下
1.外牆是專有部分，依公寓大廈管理條例 56條，外牆是專有。條文如下:
- 獨立建築物所有權之牆壁，以牆之外緣為界。
<公寓大廈管理條例 56條>
公寓大廈之起造人於申請建造執照時，應檢附專有部分、共用部分、約定專用部分、約定共用部分標示之詳細圖說及規約草約。於設計變更時亦同。
前項規約草約經承受人簽署同意後，於區分所有權人會議訂定規約前，視為規約。
公寓大廈之起造人或區分所有權人應依使用執照所記載之用途及下列測繪規定，辦理建物所有權第一次登記：
一、獨立建築物所有權之牆壁，以牆之外緣為界。
二、建築物共用之牆壁，以牆壁之中心為界。
三、附屬建物以其外緣為界辦理登記。
四、有隔牆之共用牆壁，依第二款之規定，無隔牆設置者，以使用執照竣工平面圖區分範圍為界，其面積應包括四周牆壁之厚度。
第一項共用部分之圖說，應包括設置管理維護使用空間之詳細位置圖說。
本條例中華民國九十二年十二月九日修正施行前，領得使用執照之公寓大廈，得設置一定規模、高度之管理維護使用空間，並不計入建築面積及總樓地板面積；其免計入建築面積及總樓地板面積之一定規模、高度之管理維護使用空間及設置條件等事項之辦法，由直轄市、縣 (市) 主管機關定之。
2.我認為專有部分是以建物謄本所記載(公寓大廈管理條例56條)扣除法定共有(公寓大廈管理條例 7條)，條文如下:
<公寓大廈管理條例 7條>
公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。其為下列各款者，並不得為約定專用部分：
一、公寓大廈本身所占之地面。
二、連通數個專有部分之走廊或樓梯，及其通往室外之通路或門廳；社區各巷道、防火巷弄。
三、公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造。
四、約定專用有違法令使用限制之規定者。
五、其他有固定使用方法，並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分。
3. 公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。(公寓大廈管理條例 7條法定共有)
三、公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造。
外牆是否承重牆壁?
4.大廈之外牆一般來說不是承重牆壁(這個可以調竣工圖說證明)，所以大廈之外牆不是共有， 不是共有那就是專有。
5.外牆之磁磚掉落之所以會成為管委會要修繕，其原因是多戶、普遍性。
6.結論：近日大雨，住戶外牆滲水造成屋內牆壁有水漬，規約如沒有訂外牆之修繕由管委會負擔，其修繕責任應由區分所有權人負責。
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